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贷款买铺需在潜力商铺上下工夫

发布时间:2010-11-13 23:39:52 来源:网络
王石:

  我个人认为,热点城市的房价肯定有回调空间。国家不会因为要刺激内需而中止正在执行的房地产调控政策。

  ——— 万科董事会主席王石近日在接受某媒体采访时明确表示,我国某些热点城市,房价已经高到中产阶级恐怕都难以承受了。如果这种情况蔓延到二线、三线、四线城市,将是一种非常糟糕的情况,到那时再怎么调也来不及了,就像日本的房地产泡沫破裂一样。

  投资好商铺的确有着非常诱人的投资回报,在央行收缩房贷、政府抑制房产投机的大环境下,投资商铺不失为一个较好的理财增值方式,很多人都想拥有一间高回报率的“旺铺”。那目前购买商铺,在贷款方面有哪些具体政策呢?

  ■商贷五成首付 利率不低于同期基准利率1.1倍

  记者从西安市多家银行了解到,在商铺贷款成数和贷款利率上,各银行要求较为严格。目前银行给予商铺按揭比例一般不超过五成,有的仅为三到四成。商铺贷款的首付不得低于50%,银行最后能否审批贷款,还要看客户的综合还款能力和信用记录情况。除了首付情况外,大家最关心的还有商铺贷款的利率,因为根据房贷新政的通知,商铺的贷款利率不得低于同期基准利率的1.1倍。

  商铺投资是一个中长期的投资过程,商铺一般不会因为房龄的增长而导致价值下降,反而因为地段和周边商圈人气的汇聚而不断增值。在三套房贷政策和对异地房贷收紧的情况下,商铺却受到银行青睐,不管住宅金融政策如何调整,商铺依然可以办理首付五成的按揭贷款,为众多被限制了投资渠道的异地置业者提供了一条绿色通道。■回报率公式

  可评估商铺投资价值

  考察一处商铺是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即衡量商铺的总价与期望的收入关系是否合理。以下公式可以帮助你估算房产价值。投资回报率公式是:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~12年之间。如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价,该物业不宜投资。■贷款投资商铺

  评估风险很重要

  业内人士介绍,商铺售价远高于同地段住宅价格,目前西安地段较好的商铺价格基本都在3万元以上,以投资30平方米的小商铺为例,就需要近百万资金。根据最低首付五成的房贷政策,至少需要拿出50万元的现金作为首付。相比投资住宅来说,商铺投资对投资者的资金能力要求更高一些,因为收益更大,对投资者的风险控制能力也要求很高。

  有市民想把股市资金转向商铺投资领域,寻求资产升值。但银行业内人士认为,通过贷款投资商铺的做法,虽然盘活了资金,增加了资金利用率,但一定要在选择潜力商铺上下足工夫,并算好成本及收益,并充分估计到其中的风险。

  按目前最具普遍性的市场数据来说,如果投资过程很顺利,商铺投资回报基本维持8%的回报率基准,按照这个收益,商铺投资者大致只需12年就能收回投资成本。但如果想通过按揭贷款的方式进行商铺投资,要在8%的预期收益基础上至少减去银行贷款利率,可见贷款购买商铺的投资收益率将明显下降。一旦商铺选择失败,投资风险将会骤然增加。

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