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只租不售或将成为下半年商业地产的发展主流

发布时间:2010-9-22 4:15:26 来源:西安商铺网
北京写字楼信息网讯:只租不售的趋势将越来越明显,众多开发商因势利导纷纷转向,加大在商业地产上的发展,最明显的特征就是只租不售的现象和比例增多。开发商在这几年的写字楼发展过程中,已充分认识到了持有物业的好处。业内称持有优质资产正成为开发商目前流行做法。

  出售改为自持是地产发展的必然

  资金紧张是多数开发商选择分割销售物业的主要原因:一方面是对自身管理能力没有信心,另一方面是受制于资金的短缺,商铺、写字楼等分割销售,以求快速回笼资金,此后开发商很难控制小业主的想法和做法,最后出现“内部恶性竞争”的局面,这是一些国内开发商的无奈之举。据了解,在北京、上海、广州、深圳等这些商务发展较快的大城市中,写字楼市场发展趋势迅猛,市场对写字楼的需求日益增大。但几乎每个企业都面对自有资金实力不足以支撑完全持有的状况,大厦预售回款成为了企业资金链中最重要的一环,因此“部分持有,部分销售”成为了国内市场一条有效的但刻板的过渡路径。只租不售一直处于不太重要的地位。

  出售改为自持是地产发展的趋势,注意到这个趋势的企业都把项目做了相应调整。说到出售改为长期持有出租的战略,主要是大家都意识到了“租售并存”模式的弊端。“租售并存”这种模式是过渡的,是落后的,是企业实力不足的体验。很容易想象,一个租售自由的写字楼,没有合理科学的规范,楼层单元划分混乱,入驻公司单位素质参差,同样管理方面都有很大的困难,更重要的是影响客户对写字楼的信心。在欧美等经济发达的国家,房地产业发展稳定,企业资金雄厚,因此普遍采用只租不售,单一业权的现代化管理租赁模式。

  所以在新形势下商业地产发展应逐步改变以往以销售为主的运营模式,加大自持经营的比重。

  只租不售将成为商业地产的主流

  作为开发商,认真负责地把事情做到顺利交付,自然是尽了法定的义务。开发商也将顺利售罄当成是功德圆满,但如此干脆了断,却未必是最佳方式。近年,越来越多的开发商,开始尝试持有一部分自己所开发的物业。很多开发商就逐渐意识到,持续稳定的地产收入,才是他们长期发展的根本。

  开发商自己持有物业应该是一种发展趋势,从国际商业发展趋势来看,持有商业物业在物业的打造以及经营上将更有序,大量的商业物业均自行持有,一方面可以在商业业态的培育上更加有计划,达到共存共赢的目的。另一方面,因为资金实力雄厚,开发商可以花更多的时间运营好自己的物业,同时也为了追求经营的安全性和争取更多的高端客户,他们多以多种物业共生,打造集商场、大型超市、休闲娱乐、写字楼、服务式公寓、商务酒店等多业态的商业物业综合体,用更多的商业物业抵消单一物业可能带来的经营风险。

  此外只租不售的这种模式最大的优势体现在物业管理的严谨与规范。作为一间具有雄厚资金实力的发展商在打造其超甲级写字楼项目的同时当然需要有国际化的管理模式来运营。这种模式之所以受到众多知名外资企业的青眯除了可以提供规范专业的物管外,最重要的原因是在于公司在扩展的时候无须多方接洽,只需直接与单一业权的发展商处理即可,省却了与多个业主商讨的麻烦。

  只租不售看重的是长线回报,一般来说至少需要7-10年的时期,虽不如快进快出的出售形式回收资金快,但因为是长期持有该商业物业,除了租金收入外,其物业本身也在不断增值。因此,雄厚的资金实力是开发商自己持有物业的基础,也正是在这个基础上,通过与世界知名商家的合作,受行业同期波动的影响小,也更具有抗风险能力。

  但在前期必须做好业态规划、品牌引进和物业管理。因为商业地产并不像住宅一样在交付时价值就成型了,它的价值主要体现在运营过程中的不断保值增值,所以前期的战略规划对后期的持续良性经营至关重要。市场上也不乏因前期规划不到位导致后期步履维艰的事例。从某种程度上来说,只租不售自持物业的发展对商业地产运营来说是一种质变。

  因而只租不售、自持物业是最符合国际化观念,是客户素质、品质的保障。

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