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专家:投资商铺之前须三看

发布时间:2010-9-22 4:09:24 来源:佚名
高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品,大众人群在投资过程中往往也因信息不对称而处于弱势。
  “一铺养三代”的观念越来越深入人心,商铺投资的势头也越来越热,与此同时,针对住宅产品的调控一波又一波,这让不少手头有余钱的老百姓把目光转向了商铺投资,但是,商铺投资回报高,风险也大,建设部刚刚发文警示了“售后包租”的风险。那么,对于普通投资者而言,如何选择风险较小、投资性价比较高的产品呢?听听专家们怎么说吧!

  投资之前须三看

  戴德梁行商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏提醒投资者,商铺投资需要一定的专业知识与实践知识,在投资前有许多方面需要考证,最好能在投资前做到三看:

  1.看地段。选择商铺最主要的是地段,一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域,慢车道或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值,窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺,且由于商铺的土地使用权年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的状况,更要以发展的眼光来分析商铺所在区域未来可能的发展变动及对商铺的影响。

  2.看硬件。硬件不佳的商铺会对零售商形成限制,从而也就会造成物业的贬值。一般投资的商铺层高最好在4.5米以上,有上下水预留,进深与面宽比值最好不超过2。如果投资商铺的面积相对较大,在投资前亦应明确未来的停车位置。

  3.轻概念、重招商、重管理。一个良好的定位概念最终需要招商及经营管理来实现,再好的概念如果没有成功的招商及良好管理,也不可能变为现实。在投资时,投资者不能被开发商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行动计划,以及目前的进展等。

  选街铺风险较小

  此外,在投资商业产品的类型上看,中小投资者应该更重视街铺。

  据张家鹏介绍,商业产品细分可主要分为社区底商商铺、商业街商铺、购物中心商铺及批发(物流)市场商铺,前两种按属性都可统称为独立产权街铺,后两种按属性都可统称为分割式产权商铺,总体产权街铺的投资风险要小于分割式产权商铺,再细分排序的话,按投资风险由小到大的商铺类型示意为:社区底商 < 商业街 < 批发(物流)市场 < 购物中心商铺(以上仅代表一般情况,不排除有特例情况)。

  与住宅及写字楼等地产类型相比,商铺投资确实有取得更高回报的机会,但与所有的投资产品都一样,这种高回报同时也伴随着高风险。商铺作为一个专业化的投资产品,大众人群在投资过程中往往会因信息不对称而处于弱势地位,易于被开发商的宣传言论所控制,甚至直接进入部分不诚信开发商所设计的圈套中,对自身的投资行为完全失去掌控能力,失败的几率也相对较高。依据戴德梁行的研究预测,从目前至2007年的时期内,北京商铺面积的供应量仍将呈现快速增长的趋势,商铺投资行为亦将会继续存在并可能进一步发展扩大。因此,投资者在投资商铺之前,必须要对投资风险有足够的准备。

  重点招商须先行

  大成国际中心商业地产部经理王琦认为,选择售后包租产品一定要看该项目的招商工作是否先行。

  售后包租目前已经成为商业地产销售的“必杀技”,王琦提醒投资者,要甄别这个项目是“真包租”还是“假包租”,一定要看该项目是否在销售之前已经真正做了主力店和品牌店的招商。对一个商业项目而言,主力店和品牌店的进驻,将基本确定整个项目的基本格局,因此只有确定了主力店和品牌店,才能有足够的能力去兑现当初包租的承诺。

  在已经做了招商的项目中,投资者还需要看主力店和品牌店的租金是否足以承担日后的“包租回报率”,如果开发商为了吸引主力店和品牌店进驻,以实现最后的项目销售,很可能以极低的价格出租给主力店和品牌店,长远看,并不利于中小投资者的利益。

  经营团队要专业

  目前市场上“售后包租”的项目不少,但不少开发商只是为了卖项目,并没有心思和能力去认真经营兑现承诺,衡量开发商对自己项目和经营能力信心的一个关键性指标就是看开发商是否自持,自持比例有多大。王琦认为,开发商自持比例越大越说明自己对项目有信心,他告诉记者,在大成国际中心8万平方米的商业面积中,大成目前基本不考虑大规模出售,目前推出的房产理财产品,也只是3-5年的短期出租回报。

  除了开发商,张家鹏还提出,一定要看经营团队,因为投资回报源于商业的经营,所以开发商的经营团队是不是值得信赖,或者是不是有一个完整的计划,对商业的长期发展很重要。张家鹏告诉记者,他们做商铺销售顾问时,一直和开发商沟通,强调商铺不是一个钢筋水泥的商铺,而是承载了一个很完备的商业计划的商铺,它的真正价值,并不取决于钢筋水泥的外在,而是内在的商业计划,是它的经营。因此,经营团队的专业性,将是商铺未来赢利的可靠来源。

  谨慎看待高回报

  业内专家纷纷指出,选择好商铺投资的地段和项目后,一定要衡量销售价格和未来回报之间的比例是否合适。

  张家鹏提出,在选择商铺时,一定要类比一下周边同类型的物业,如果该商铺十年的租金水平等同于现在的售价,就是可以考虑投资的商铺。

  张家鹏举例说,北京目前在售的某商业项目,其商铺按使用面积销售单价平均为6万元,包租年回报率为10%。根据商铺投资的普遍规律,一个商铺十年租金的总值如果等同于现在的售价,那么,这样的商铺就是值得投资的。按此公式,以那个商铺售价及包租返款比例,在不计算包租经营公司运营成本的情况下,开业后项目的租金收益平均必须要达到61美金/月·平方米的水平才可满足返款要求。

  张家鹏表示,“这几乎是不可完成的任务,因为目前北京市场上经营状况良好的丰联广场、嘉里中心等项目,其平均租金也仅处于40-50美金/月·平方米的水平,更何况这些物业的成熟程度及位置条件都要大大优于上述在售项目,在这种情况下,包租经营公司在经营中将会是处于亏损的状态,我们也就可以想象投资者可实现稳定投资回报的几率将会是多么的渺茫。”

  因此,张家鹏建议,投资商铺时,特别是投资包租商铺时,投资者最好不要投资那些承诺的回报过高、过于完美的商铺,“投资毕竟是有风险的,每一个人在投资的时候都要琢磨一下,天上不会掉馅饼,看起来过于完美的计划会不会真的那么完美”

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